21 қаңтарда тарихи оқиға болды – Президент меншік құқығын нығайту туралы заңға қол қойды. Нақты не өзгерді?  

Сүрілетін үйлер: бағалаудың жаңа ережелері

Меншік иесінің құқықтарын қайта қарау қажеттігі осыдан екі жыл бұрын, 2017 жылдың басында айтылған. Нұрсұлтан Назарбаевтың тиісті тапсырмасы да жарияланды. Содан бері түзетулер жиынтығы әртүрлі нұсқада ұсынылып, тіпті мемлекет басшысы оған қатысты (мұрагерлік туралы белгілі бір баптар бойынша) тыйым салған болатын.

Көптеген талдамалық ескертулер мен сараптамалық қорытындылар бойынша жер мәселелері бойынша түзетулер жерді босату үшін бөлінген бюджеттің ұлғаюына барынша ықпал етеді.

Атап айтсақ, Жер кодексіне (ЖК) жерді күштеп алудың ерекше жағдайлары туралы тұжырымдама енгізілді және сот шешімі бойынша мемлекеттік қажеттілікке жер телімін (ЖТ) иеліктен шығару тәртібі нақтыланды. Мұнда бәлендей әсері жоқ бірқатар редакциялық өзгерістер бар.

Заңды тұлғалар үшін аса маңыздысы ЖК-не емес, «Мемлекеттік мүлік туралы» заңға енгізілді. Ол нарықтық бағаға, өтемақы әділдігіне және жерді иеліктен шығарғанда тең өтеуге қатысты.

Осы уақытқа дейін жерді мемлекет қажетіне шығару кезінде өтемақы сомасы мүлікті сатып алу тарихына байланысты анықталатын. Мемлекеттен сатып алынған жер теліміне өтемақы – төленген ақыға сәйкес келеді. Нысан ЖТҮҚ (жеке тұрғын үй құрылысы) санатына кірсе, онда қосымша құрылыстарға да (нарық құнынан көп емес) төлейтін.  

Егер жер азаматтық шарт бойынша жасалса, онда мәміледе көрсетілген бағасы (бірақ нарықтық құнынан жоғары емес) ескерілетін. Егер сома құжаттарда мүлде көрсетілмесе, онда кадастрлық бағасына өтемақы қолданылды.

Сөйтіп, сүрілген үйге қатысты көптеген сот ісі, ұзақ жылға созылған дау-жанжал мен ереуілдер Үкіметті шара қолдануға мәжбүрледі.

Жаңа баптар жер мен қосымша құрылыстардың өтемақысына басқаша тұрғыдан тәсілдеме қарастырды – оның бағасы тең болуы керек.

 62-баптың  1-тармағына сәйкес, меншік иесі жер телімін пайдалану шарттарын қалпына келтіруге мүмкіндік беретін осындай құн тең  болып саналады. Қысқаша айтсақ, соған ұқсас үлестің орнына сатып алады.

Өтемақы нарықтық құны бойынша немесе басқа жер телімін ұсыну арқылы қамтамасыз етіледі. Бұнда иеліктен шығарылған учаскенің орналасқан жері, оның нысаналы мақсаты, көлемі есепке алынып, келтірілген залалы өтеліп қана жылжымайтын мүлік беріледі.

Айтпақшы, жер тап осы елді-мекенде болуы тиіс. Егер иеліктен шығарылған жер телімінің бағасы ұсынылатын бағадан жоғары болса, онда айырмашылығы меншік иесіне төленеді.  
Қожайынға тап болуы мүмкін жерге қоныстандыру шығындары бюджет қаражатынан қаржыландырылады.

Бағалаудың тәртібін өзгерту осы мақсаттар үшін мемлекеттік бюджетті өсіруін талап етеді.

Әлемдік тәжірибе
Италияда муниципалитеттер жер телімінің орташа нарықтық бағасымен салыстырғанда 1.5-3 есе көп сома төлейді. Швецияда мемлекет жылжымалы мүлікті нарықтық бағамен сатып алады, сондай-ақ одан  25 % өтемақы төлейді.

Ипотеканың жаңа түрі

Мерзімін өткізіп алып кепілге қойылған пәтерінен айырылғалы отырған ипотека алушыларға мүлдем жаңа тәсіл қарастырылды. Егер бұрын банк (соттан тыс және сот тәртібімен) пәтерді алып алса, енді жылжымайтын мүлікті иесі өздігімен сатуға жол беріледі.

Яғни, «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңға «Кепілгердің ипотека заты болып саналатын жылжымайтын мүлігін өздігімен сату» деген 20-1-бабы енгізілді.

Қысқасы, жылжымайтын мүлікті сату туралы хабарламаны соттан тыс алғаннан кейін 30 күн ішінде, қарыз алушы өздігінен жүзеге асыруға өтініш беруге құқылы. Егер банк бұған келісім берсе, онда 15 күннің ішінде қарыз алушыны мәжбүрлеу шараларын тоқтата тұру туралы және тұрғын үйді сатудан түскен ақшаны несиелендіру қажеттілігі туралы хабардар етеді.

Қарыз алушы пәтерді нарық  құны бойынша өзі сатуы керек. Әйтпесе, бұрын қолданылған шаралар іске кіріседі. Банктен өздігімен сатуға рұқсатын ала салысымен үш ай уақыт беріледі. Тараптардың келісімімен одан да көбірек уақыт берілуі мүмкін.

Бұнда күдік тудыратыны: бұл тәсіл стандартталмаған - банктің келісімі немесе бас тарту өлшемі жоқ.

Айтпақшы, қарыз алушының мүддесін қорғайтын басқа да нормалар бар.

Атап айтқанда, бизнеспен байланысты барлық жағдайларды қоспағанда, барлық ипотекалық несиелер бойынша 180 күн өткеннен кейін есептелген айыппұлдар мен алымдар бойынша талап қоюға тыйым салу. Бұрын бұл талап тек тұрғын үй кредитіне ғана қатысты болған.

Ал комиссияға келсек, «Банктер және банк қызметі туралы» Заңына 39-баптың 3-1-тармақтары енгізілген. Онда банктер қарыз туралы келісімдерге сәйкес, қарыз беру және қызмет көрсету, сондай-ақ ақша қаражаттарын несиелендіруге байланысты шотты жүргізгеніне комиссия алып, белгілеуге  құқығы жоқ.

Сондай-ақ  алимент ретінде алынған ақшаны тәртіпсіз (талассыз) тәртіпте жинауға тыйым салынған.

Мүліктік құқықты қорғауды күшейтуге қатысты заңда мүлікті тәркілеу тәсілі жеңілдетілді. Енді сотталғандардың мүлкінің қылмыстық сипатын немесе мүліктің заңсыз мақсатын дәлелдеу талап етіледі.

Мұра: Президент қандай түзетулермен келіспеді

Заңға қол қою кезеңінде кейбір жерлері алынып тасталды – Президент тыйым салды. Ол мұрагерлердің құқықтарына қатысты.

Норманы әзірлеушілер нотариустарда 1700 ашылмаған мұрагерлікке қатысты іс жатқанын ескере келе, мұраны қабылдап алуда анық-қанықтығын анықтаудың бірқатар аспектілерінің күшін жойғызуды ұсынды. Бұнда сөз болып отырғаны: мұрагерлердің біреуінің келе алмауы (оны таба алмайды, болмаса рәсімдеуге келуге жағдайы жоқ және т.б.), соның салдарынан қалған мұрагерлер құқығына, мүлкіне ие бола алмай сандалады.   

Енді «келмедің бе – сау бол» қағидатымен жөндемек: ондай мұрагердің үлесін мұрагерлікке үміткерлерге тең бөліп беру. (Ресей Федерациясы заңнамасында бұның бірқатар бөлімі сақталған тәрізді).

Бұл норма мемлекет басшысының талабымен кері қайтарылды.

Іске асырылуы мүмкін жаңа енгізілім – дүниеге келмеген мұрагерлердің құқығы. Азаматтық кодекс мұрагерлердің арасында мұра берушінің көзі тірісінде  ойластырған (жасалған) балалары туралы нормамен толықтырылды. Сәйкесінше, дүниеге сәби келмейінше, мұрагерлердің толық тізімін анықтау мүмкін емес.

Бұндай жағдайда нотариус болашақ мұрагер дүниеге келмейінше, мұраға ие болу құқығы туралы куәлік беруді уақытша тоқтатады.

Бұдан басқа, заңнама мұра алуға қатысты бірқатар нәрселермен толықтырылды: туысқаны болмаса да, өсиетте жазылған адам болған жағдайда (өлім туралы куәлікті шығару туралы және т.б.), сондай-ақ құпия өсиет және т.б. жариялау нормаларымен толықтырылды.

Әрине, барлық толықтыруды қамти алмадық. 

Назар аударатын бір жәйт,  жобаның бірінші нұсқаларында нақты бір жағдайда банктерді төлемнің мерзімін ұзартуды (пайыз үстемесін қоспай) ұсынсын деп міндеттеген баптары болған, алайда соңғы нұсқасында ол болмады.

Жалпы алғанда, пікірталас хаттамалары мен тәуелсіз сарапшылардың қорытындыларына қарағанда, барлық нормалар тиімді болмайды. Мүмкін, заңнама қолданысқа енген кезде түсіндіру қажеттілігі туады.

Қанша дегенмен, алғашқы қадам жасалды. 2019  – жеке меншікке қатысты бұрылыс кезеңін жасаған жыл болмақ.

Материал Krisha.kz сайтынан алынды. 

Оқи отырыңыз: Апаттың алдын алмай, неге тек салдарымен күресеміз? 
Гүлмира Әбіқай: Қазақтың саны көбеюіне қарсы емеспін, бірақ... 

Көп балалы отбасыларды мемлекеттік қолдау шаралары

Кредит алғанда банк нені жасырады 

Несие төлейтін уақыт келді, бірақ ақшаңыз жоқ. Пайдалы кеңес