Анна Шацкая, «Мүлікті бағалау» сараптау департаментінің директоры:

-Жылжымайтын мүлік нарығы, жалпы экономика тәрізді, биыл да елеулі дағдарысқа тап болды. Төтенше және карантин кезінде мәмілелердің  орындалмауы белсенділіктің орташа 7,7% -ға төмендеуіне әкелді. Қазір біртіндеп қалпына келіп жатыр.

Пандемия тұтынушылар сұранысын өзгертті. Жеке үй шаруашылығын жер учаскесімен сатып алушылардың үлесі өсті. Бұл әсіресе жазда байқалды.

Бағасына келсек, сегментіне байланысты көп бағытты үрдіс бар. Жыл басынан бері қымбат тұрғын үйлердің (элиталық және бизнес-класс) құны 3,3% төмендеді. Жаппай тұрғын үй сегментінде көптеген қалада баға тұрақты.

2021 жылы экономистер әлемдік экономикалық өсімнің қалпына келуін күтеді. Бұл коронавирусқа қарсы вакцина пайда болуына байланысты, ол көктемде басталады деп күтілуде. Халықаралық сарапшылардың болжамына сәйкес, Қазақстан экономикасы 2021 жылы орташа 4,2-5,8% өсімді қалпына келтіреді.

Келесі жылдың басында қымбат тұрғын үй сегментінің төмендеуі жалғасуы мүмкін, ал басқасы бір тоқсанда 1,5-2% қымбаттауы мүмкін. Бұған тұрғын үйдің қол жетімділігін арттыруға бағытталған мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларын әзірлеу түрткі болады. Атап айтқанда, ол – «Баспана Хит», «7-20-25», «Нұрлы жер», «Әскери өнім», «Бақытты отбасы» және «Өз үйім» бағдарламаларының жаңа шарттары.

   Менің есептеуімше, Нұр-Сұлтан мен Алматыда «Баспана Хит» бағдарламасымен пәтер құнының жоғарылауы қосымша салынып жатқан үйлердегі шамамен 3000-3500 пәтерді қамтиды, бұл теориялық тұрғыдан сұранысты 10-15% -ға арттырады. Сонымен қатар зейнетақы ақшасына үй сатып алуға мерзімінен бұрын пайдалану мүмкіндігі басқа жинақпен бірге сұранысқа жылына 6-9% қосымша қолдау көрсетеді.

   Ал зейнетақы жинағынан үй сатып алу туралы айтсам, ол үкімет жоспарымен 721 мың адамға мүмкіндік береді – 1,4 триллион теңгеге дейін ала алады. Бір жағынан, бұл тұрғын үй нарығы үшін қомақты сома. Мысалы, 2019 жылы елде тұрғын үй нарығында мәміле көлемі 5,5 трлн теңгені құрады, яғни 1,4 трлн жылдық сұраныстың 25% құрайды. Бірақ бұл ақшаның барлығы тұрғын үй нарығында бірден пайда болады деген емес, өйткені оның бір бөлігі басқа мақсатқа жұмсалуы әбден мүмкін.

   Егер шоттан босатылған 1,4 триллионды 721 мың адамға бөлсек, онда жинақталған қаражаттың орташасы бір адамға шаққанда 1,9 миллион. Қаражаттың 80% -ы тұрғын үй нарығына кетеді делік. Бірақ бұл сома мардымсыз, алынған пәтердің орташа құнының 9,5% -ы (16,3 млн. теңгеден бастап) алғашқы жарнаға жеткіліксіз. Сондықтан көпшілігі аражатты бірден қолдана алмай, жеткілікті мөлшерде жинақталғанға дейін 2-3 жылға қалдырады.

Негізгі итермелеуші күш – төмендетілген тарифті және алғашқы жарналы тұрғын үй бағдарламалары. Оның әрқайсысы халықтың белгілі бір бөлігіне бағытталған және бұл нарық сұранысын арттырады.

Менің болжамым: 2021 жылы тұрғын үй нарығында сұраныс 16-25% өседі.

Жылжымайтын мүлік нарығының долларсыздануына қарамастан, доллар бағамы әлі де әсер етіп келеді. Халықаралық сарапшылар 398-430 теңге деңгейінде тұрақтанады деп күтеді. Сондықтан бұл бағаға бәлендей әсер етпейді.

Дәурен Айткенов, ірі құрылыс компаниясының сарапшысы:

-Бұрын кейінге қалдырылған жаңа салынған үйлерге сұраныс байқалуда. Ол үш ай қатарынан жоғары және өткен жылдың сәйкес кезеңіндегі көрсеткіштен асып түсті. Нарық тенденциясына мүйенсек, сатып алушылардың қажеттілігін қанағаттандыруға сатылымға көптеген жоба шығарыла бастады.

Болашақта көп нәрсе елдегі эпидемиологиялық жағдайға және карантин шарасына байланысты болмақ.

Жылжымайтын мүлік бағасына келсек, бүгінде Нұр-Сұлтанда бір шаршы метрдің орташа бағасы 340 мың теңгені, Алматыда - 460 мың теңгені құрайды.

Бағаға әсер ететін негізгі фактор: сұраныс, ұсыныс, қаржы құралдары және өзіндік құн. Соңғысының өсуі доллардың қымбаттауына, импортталатын материалдарды жеткізу проблемасына және арнайы экономикалық аймақтағы корпоративтік кірісті есепке алуға байланысты. Бүгінде үй салуда импорттың үлесі шамамен 30-40% құрайды.

Бағаға және жоғары сұранысқа не әсер етеді?

Бұл жаңа ипотекалық бағдарламалардың пайда болуымен және зейнетақы жинағын пайдалану мүмкіндігімен байланысты. Нұр-Сұлтан мен Алматыда бір шаршы метрдің қымбаттауы 7-10% шамасында болады деп ойлаймыз.

    Ипотекалық несиеге сұраныс артып келеді. Егер өткен жылдың тоғыз айын осы жылдың осы кезеңімен салыстырсақ, 3 пайызға өскен. Ал 2020 жылдың мамырынан маусымына дейін бұл көрсеткіш 131% құрады.

Ипотекалық бағдарламалар жақсы қаржы құралына айналды, бірақ мәселе төмен мөлшерлемесі бар бағдарлама шартына сәйкес баспананың жеткіліксіздігінде. Олар дайын жылжымайтын мүлікке арналған, ал пәтерлердің көп бөлігі құрылыс кезеңінде сатылады. Нысан пайдалануға берілген кезде бос пәтер қалмайды деуге болады.

Ипотека өніміне байланысты мәселелер:

1) бағдарлама шартына сәйкес ұсыныстың болмауы;

2) дайын нысандар мен салынып жатқан тұрғын үй бағасының орташа айырмашылығы 20%;

3) жылжымайтын мүлік таңдау  - шектеулі (пәтерлердің 90% -ы құрылыс сатысында сатып алынады).

Бұдан шығудың жолы қандай?

Тұрғын үйге кепілдік беру қорының лицензиясы бар жобаларға «7-20-25» қосу қажет. Енді іске асыру кезеңінде қор бағдарламаларына «Баспана Хит» ипотекасы 10,75% мөлшерлемемен ғана жарамды. Бірақ халыққа жылдық 7% мөлшерлеме тартымды.

Сатып алушылардың сұранысы: мамырдан бастап нарық қалпына келе бастады. Бүгінде клиенттердің белсенділігі артты. 2021 жылы биылғыдан жоғары болады деп күтілуде. Зейнетақы жинағын пайдалану бағдарламасы іске қосылды, ипотекалық несие өнімі кеңеюде. Адамдар тұрмыстық жағдайын жақсартуға көбірек мүмкіндік алады.

Статистика көрсеткендей, қыркүйек айында сұраныс 15% өсіп, 35 мың транзакцияны құрады. Егер бұл мөлшерлеме сақталса, 2021 жылы 360 мыңнан астам мәміле жасалуы мүмкін.

Үй сатып алушыларға не қажет?  

Жаңа тұрғын үй сатып алушылар негізінен жайлы үйді таңдайды, оның орташа ауданы 70 шаршы/метр. Мұны баға мен сапаның оңтайлы ара қатынасымен түсіндіруге болады. Нұр-Сұлтанда үлкен сұраныс - ауданы 40-60 шаршы метр болатын 1-2 бөлмелі пәтерлер. Оны іске асыру бар сатылымның шамамен 60% құрайды. Несиелендірудің негізгі үлесі де осы сегментке келеді, өйткені ол бағдарлама талабына сәйкес.

  Ал бизнес және премиум-пәтер сатылымы тұрақты. Бұл сегментте клиенттердің сатып алу қабілеті жоғары.

Вячеслав Лазарев, Халықаралық холдингінің даму жөніндегі директоры:

-Өткен 2020 жыл барлық салаларда түзету енгізіп, шағын және орта бизнеске үлкен сынақ болды. Соған қарамастан құрылыс өсудің жақсы қарқынын көрсетті. Қаңтардан қыркүйекке дейін көрсеткіш 9% -ға, Нұр-Сұлтанда 40% -ға өсті (2019 жылы рекордтық құлдырау болғаннан кейін).

Ал серпіні төмен. Осы жылдың 10 айында сатып алу-сату операцияларының саны 2019 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 7,7% -ға азайды. Бұл бірінші жартыжылдықтағы карантиндік шектеулерге байланысты.

Сонымен қатар Нұр-Сұлтанда алғашқы тұрғын үй бағасы 8% -ға өсті. Бұл ұлттық валюта бағамының төмендеуімен  және құрылыс құнының өсуіне байланысты.

Біз тұрғын үй құнын одан әрі жылына 5-7% -ға көтереміз деп болжаймыз әсіресе республикалық маңызы бар қалаларда. Негізгі фактор - құрылыс салушылардың шығынының артуы, сондай-ақ пандемиядан кейін күтілетін кейінге қалдырылған сұраныс.

Біздің ойымызша, зейнетақы қорын пайдалану «хайп» сипатына ие және тұрғын үй құнына айтарлықтай әсер етпейді. Бұл ақшаны қолдана алатындар онша көп емес.

Тұрғын үй нарығын дамытуға түрткі болатын – ипотекалық бағдарламалар. Қазір несиелік операциялардың үлесі салыстырмалы түрде аз және шамамен 20% құрайды, бірақ кеңейтуге әлеует бар.

Тұрғын үйді қалай қолжетімді етуге болады?

• Үкімет пайыздық мөлшерлемені субсидиялау бағытын жалғастыруы керек.

• Үй салушылар үнемді өндіріс әдісін дамытып, құрылыс құнын төмендету үшін шығынды оңтайландыруы керек.

• Әкімдіктер үй салушыларға қажетті магистральдық инженерияны жеткізіп, жақсы жағдай жасауы керек.

Тұрғын үйге деген сұраныс артады. Бұл ипотекалық бағдарламалардың арқасында тұрғын үйге қолжетімділіктің жақсаруымен ғана емес, сонымен қатар басқа инвестициялық мүмкіндіктің болмауымен де байланысты.

Материал "Крыша.кз" сайтынан аударылып алынды.