Вячеслав Лазарев, ірі құрылыс компаниясының даму бөлімінің директоры:

-Салынып жатқан тұрғын үйдегі бір шаршы метрдің құны тек тұрғын үйдің класына байланысты емес, сонымен қатар нысанның аяқталуында туатын қаупінің дәрежесіне байланысты. Салынып жатқан ғимараттан пәтер сатып алудың әртүрлі формасы бар. Олардың барлығы заңды сипатта емес. Үлестік қатысу туралы заң аясында үлескерлерден қаражат жинауға лицензия алудың үш түрі бар: екінші деңгейлі банктің қатысуы, ғимараттың қаңқасы салынғаннан кейін жүзеге асыру және Қазақстан тұрғын үй компаниясының (ҚТК) кепілін алу, яғни бұрынғы Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры.

Осы нормаларға қарамастан, Қазақстандағы нысандардың жартысынан көбі осы заңнан тыс сатылады. Тұрғын үй-құрылыс кооперативтері арқылы немесе алдын ала келісіммен жүзеге асыру тәуекелді едәуір арттырады. Мұндай тұрғын үй кешендерінде іргетас шұңқырының құны таза жобаларға қарағанда әлдеқайда төмен. Аяқталған объектімен салыстырғанда қазба сатысындағы баға айырмашылығы 50 пайыздан да асуы мүмкін. Бұл жағдайда сатып алушы құрылыс компаниясының беделінен басқа, құрылыс аяқталады дегенге нақты кепілдің жоқ екенін түсінгені маңызды. Сонымен қатар, мұндай сұр жобаларда құрылысшы әрдайым ақшаны үнемдеп, бастапқы жобаға сәйкес келмейтін үй салуы ықтимал.

Екінші жағынан, сатуға ресми рұқсаты бар мақұлданған жоба енді онша үлкен баға айырмашылығына ие болмайды. Орташа капиталдандыру шамамен 15-25% құрайды.

Сондай-ақ қазба сатысында пәтер сатып алудың артықшылығы – тиімді жоспарлау шешімін  таңдау мүмкіндігі бар. Статистикалық мәліметтерге сәйкес, пәтерлердің 75 пайызынан астамы астамы салынып жатқанда сатылады. Топ-сатушылар пәтер сатудың жоғары деңгейіне ие.

Дәурен Әйткенов, Алматы, Нұр-Сұлтан, Атырау ірі құрылыс компаниясының аналитика және инвестициялар бөлімінің бастығы:

-Құрылыстың бастапқы кезеңіндегі тұрғын үй - дайын тұрғын үйге қарағанда орташа есеппен 20-30% -ға арзан. Мұнда күту уақыты, клиенті тарту және құрылыс шығынының артуы маңызды рөл атқарады. Қазу сатысында үй сатып алушы арзан бағамен жақсы аймақтағы жақсы жоспарланған өзіне ұнамды үйді таңдай алады. Бірақ мұны құрылыс компаниясының сенімді екеніне көз жеткізіп қана жүзеге асыруға болады.

Сатып алушы салынып жатқан объектіден пәтер таңдағанда, құрылыс компаниясының үлестік қатысу шарттары бойынша құрылысқа және сатуға рұқсаты бар екеніне көз жеткізуі керек. Бұл мәміленің басты шарты. Бірақ егер сіз адал емес құрылысшыға тап болсаңыз, ұзақ жыл күтуіңізге тура келеді. Бүгінде нарықта сенімді компаниялардан түрлі барлық бағамен ұсыныстар жеткілікті, сондықтан сақ болу керек. Артықшылықтары, жоғарыда айтқанымдай, бағасы, дамыған немесе перспективалы ауданда ликвидті пәтер таңдау мүмкіндігі бар.

Тұрғын үй пайдалануға берілгенге дейін қанша пәтер сатылатыны, оның бағасы мен құрылысы салушыға байланысты. Егер құрылыс салушының беделді болса, онда ол пәтерлердің 95% -ын үй пайдалануға берілгенге дейін сата алады. Компанияға деген сенімділіктің төмендігі - 30% дейін. Сондай-ақ, құрылыс аяқталғаннан кейін ғана сатуды бастайтын әзірлеушілер бар, сондықтан бұл мәселе бойынша бірыңғай статистика жоқ.

Мария Федянина, заң фирмасының адвокаты:

-Салынып жатқан нысанда пәтер сатып алу кезінде үлестік қатысу шарты кейбір тәуекелді болдырмауға мүмкіндік береді. Мұндай мәмілелер «Тұрғын үй құрылысына ортақ қатысу туралы» заңмен реттеледі. Мемлекет үлескерлерден қаражат жинауға рұқсат алғысы келетін құрылыс салушыларға талап қояды. Сондай-ақ, күтпеген жағдай туғанда салынып жатқан ғимаратты Бірыңғай оператор аяқтайтынына кепілдік береді. Бірақ барлық компаниялар мұндай рұқсатты ала бермейді.

Салынып жатқан ғимараттан пәтер сатып алғанда, құрылыс салушының сенімділігін мұқият тексеріңіз. Ол үшін заңды тұлғаның жалпы мәліметін тексеру қажет. Әрбір компанияда БСН (бизнес сәйкестендіру нөмірі) бар, сол арқылы ұйымның ресми атауын, заңды мекенжайын, электрондық поштасын, толық аты-жөнін, менеджер, жұмысшылар санын біле аласыз. Мұны adata.kz, kompra.kz немесе uchet.kz сайттарынан білуге болады.

Компанияның салық жеңілдігі туралы ақпаратты КГД сайтында, «Заңды тұлғаны тексеру» бөлімінен табуға болады.

Егер құрылыс салушы ірі емес, көпке танымалмаған құрылыс компаниясы болса, онда лицензияның бар-жоғын elicense.kz сайтынан құрылысшының БСН-інде салып тексерсеңіз   артық болмайды.  

Есіңізде болсын:

1. Құрылыс компаниясында (уәкілетті компания) үлескерлерден ақша жинауға әкімдіктен рұқсаты кепілі болуы керек немесе бірыңғай оператордың ( Қазақстан тұрғын үй компаниясы) кепілі болуы керек.

2. Мәміле белгіленген тәртіппен міндетті тіркеуге жататын тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы келісіммен ғана ресімделеді. Алдын ала келісім, инвестициялық және басқа келісімшарттар – заңсыз.

3. Үлестік қатысу туралы келісім тіркелуі керек. Шотты тіркеу туралы хабарлама қазағаз пошта арқылы жіберіледі немесе сатып алушыға қолхатпен беріледі.

4. Құрылыс компаниясы мен ​​мен Бірыңғай оператор өз сайтында фоторепортажмен ай сайын құрылыстың барысы туралы ақпаратты жаңартуға міндетті. Әйтпесе, бұл заң бұзушылық болып табылады.

5. Қабылдау-тапсыру актісі. Құрылыс компаниясынан қабылдауды жүзеге асыру сатып алудың негізгі кезеңдерінің бірі болып табылады, оған назар аудармауға болмайды. Бұл құрылысшының келісілген шарттардың орындалғаны туралы, яғни көрсетілген тізімдегі  жұмыстың аяқтағанына көз жеткізу мүмкіндігі.

Құрылысшы ​​пәтер иесі қабылдағанға дейін құрылыстың барлық кемшілігін (ақауларын) түзетеді. Сондықтан бар кемшілікті (ақауларды) не тексеру парағына, не қабылдау-тапсыру актісіне немесе жеке тексеру актісіне енгізу маңызды. Мұндай құжатқа құрылысшы ​​өкілі мен сатып алушы қол қоюы керек. Кепілдік мерзімінде анықталған ақаулар да түзетілуі керек.

Үлестік құрылыс туралы келісім жасасқанда құрылыс компаниясынан нені талап ету керек?

- құрылыстың және уәкілетті компаниялардың атаулары мен заңды мекенжайлары;

- мемлекеттік тіркеуді (қайта тіркеуді) растайтын куәлік;

- ​​жүзеге асыратын жобалары туралы;

- бірыңғай оператормен жасалған кепілдік беру және алу әдісі туралы келісімнің көшірмесі немесе акционерлердің үлескерлерден ақша тартуға рұқсаты;

- уәкілетті компанияның жер учаскесіне құқығын растайтын құжаттар.

Бұл шаралар мен ұсыныс тізімі толық емес.

Марина Грушина, агенттік директоры:

- Салынып жатқан нысанда сату басталған сәттен бастап пайдалануға берілгенге дейін, 1 шаршы метрдің бағасы м 30 пайызға дейін дөседі. Сонымен қатар, сіз тұрғын үй кешенінің тез салынбайтындығын және сатып алушының қаражаты кем дегенде екі жыл бойы тоқтатылып қалатынын түсінуіңіз керек. Ақшаны бөліп төлеу болған кезде инвестициялау тиімді, егер сатып алушы  үй қолданысқа берілерден бұрын цессиясын біреуге қайта берсе. Бұл жағдайда салынып жатқан нысанда пәтер сатып алудың мағынасы болады – пайдасы болады. Яғни сатып алушы алғашқы төлемді жүзеге асырады, содан кейін пәтердің жалпы құнынан сатып,  маржаға ие болады. Бірақ мұнда  да түсініп, бақылап, жақсы кешендерді көре аласыз, қолайлы орналасқан, жоспары ыңғайлы, терезеден көрінісі де жақсы және т.б. пәтерлерді таңдайсыз.

Тәуекелге келетін болсақ, нарық бөлінген. Бір уақытта 10-15 жоба салатын монополист құрылысшылар бар. Олар әр түрлі дайындықтағы және әр түрлі баға сегменттерімен әр түрлі  тұрғын үйді ұсынады және олардың жылжымайтын мүлікке инвесторлардан ақша тартуға рұқсаты бар. Ондайлардан қорқудың қажеті жоқ. Сондай-ақ, әр жерде жобалары бар құрылысшылар да бар. Бұнда аздаған қауіп жоқ емес. Өйткені оларға сұраныс азайғанда жұмысы тоқтап қалуы мүмкін. Сәйкесінше, қаржы құйылу да тоқтайды.

Басында сатып алушылар тұрғын үй кешеніндегі пәтерлердің 25-тен 40% -на дейін тапсырыс береді. Құрылыс кезінде шамамен 40% көп сатылады. Соңғы 10-20% ең соңында сатылады. Мұндай тұрғын үй тәуекелге барғысы келмейтін және өз қажетіне сәл қымбаттырақ сатып алуға дайын иелерді табады.