Аманжол Жиенбетов, жылжымалы мүлік сату бөлімінің директоры:   

- Нұр-Сұлтандағы жаңа үйдің нарықтық бағасы 1 шаршы метріне  360–3655 мың. м: жайлы санаттағысына - 320-330 мың, бизнес - 440-450 мың; элита - 510-530 мың. 2020 жылы наурызда орташа шығын бір шаршы метріне  340-350 мың теңге деңгейінде болды.

Зейнетақы науқанының бағаның өсуіне әсері туралы айта отырып, мен бұл мәселеге кеңірек қарауды ұсынамын. Орташа алғанда, әзірлеуші ​​шешім қабылдағаннан бастап сатудың басталуына дейін 6 айдан 15 айға дейін созылады. 2020 жылдың наурызында әлемде және Қазақстанда не болып, қазан айына дейін созылғанын бәріміз білеміз. Жағдайды болжау қиын болды. Ары қарай не болатынын ешкім түсінбеді. Барлық жаңа жобалар тоқтап қалды. Бұл өнімді және ассортименттің жойылуына әкелді.

2020 жылдың III және IV тоқсанында жоғары валюталық күтулерге байланысты кейінге қалдырылған сұраныс ақталды.

Зейнетақы науқаны басталғанға дейін онсыз да пәтер жетіспейтін болды. Сонымен бірге бағдарлама тіпті сатып алуды жоспарламағандарға да баспана сатып алуға шақырды. Әрине, бұл барлық сегменттердегі бағаның өсуіне әсер етті.

Болжамдарға қатысты: біз жаздың аяғында – күз ортасында (тамыз, қыркүйек, қазан) күрт өзгеруін күтеміз. Нәтижесінде бір жыл ішінде өсім 2020 жылмен салыстырғанда 10-18% құрауы мүмкін. Жайлы санаттағы  тұрғын үйлер қымбаттауы мүмкін - 15-18%; іскерлік және элита - 10-15% шегінде.

Мұның бірнеше себебі бар. Біріншісі, экономикалық ахуал, яғни сатып алушылар өз кірісін қайда саларын білмейді. Екіншісі, құрылыс материалдарының, қызметтердің, жұмысшы жалақысының қымбаттауы. Үшіншісі, зейнетақы төлеміне сатып алуға болатын пәтер тапшылығына байланысты кейінге қалдырылған сұраныс.

Дәурен Әйткенов, Алматы, Нұр-Сұлтан, Атырау ірі құрылыс компаниясының аналитика және инвестициялар бөлімінің басшысы:

- Бүгінде Нұр-Сұлтан қаласының алғашқы нарығында шаршы метрінің бағасы 355 мың теңгені, Алматыда 530 мың теңгені құрайды. Жылжымайтын мүлікке сұраныс артуына көптеген фактор әсер етті. Өткен жылы осы кезеңде елде локдаун енгізілді, тұрғын үй нарығы құлдырады. Ал қазір экономикалық жандануды көріп отырмыз. Кейінге қалдырылған сұраныс, оның ішінде зейнетақы науқаны мен жаңа ипотекалық бағдарламалардың әсерінен жүзеге асырылуда.

Бірінші тоқсанда Нұр-Сұлтан мен Алматыда сұраныс 50% өсті. Ең сұранысқа ие және ауқымды сегмент – жайлы санаттағы жылжымайтын мүлік. Клиенттер ауданы 40-60 шаршы метр болатын 1-2 бөлмелі пәтерлерді қалайды. Оны іске асыру барлық сатылымның шамамен 60% құрайды.

Жазға қарай бағаның қалай өзгеретінін бағалау қиын. Кейінге қалдырылған сұраныс пен зейнетақы қрынан ақша алуға байланысты даурығу бәсеңдеуі мүмкін. Бастапқы жылжымайтын мүліктің бағасы, біздің ойымызша, тұрақтанады, тіпті аздап төмендеуі мүмкін. Алыпсатарлық, яғни төмен ұсынысқа жоғары сұраныс жазға дейін маңыздылығын жоғалтады. Баға өсуінің түбегейлі себебі – доллар бағамының жоғарылауы, құрылыс пен   материалдардың қымбаттауы нарыққа әсер ете береді. Мысалы, бетон және мини плиталар бес жылда 57%, газоблок - 52%, цемент - 72% қымбаттады. Ең үлкен өсім арматура – 150%.

Марина Грушина, жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры: 

- Алматының қайталама нарығында бір шаршы метрдің бағасы шамамен 420 мың теңгені құрайды.

Зейнетақы науқанының әсерінен тұрғын үй шамамен 20% қымбаттады. Бұған сұраныстың артуы себеп болды. Сатып алушылардың назары жаңа ғимараттарға ауысты, өйткені жер қазу сатысында сатып алу бастапқы бағасы қайталама тұрғын үйдің құнына тең. Адамдар бірінші кезекте алғашқы нарықтағы ұсынысты қарастырады және егер олар қажеттісін таппаса, онда қайталама нарықтағыны қарастырады.

Клиенттердің екі санаты бар. Біріншіден, зейнетақы қорын капиталдандыру үшін жылжымайтын мүлік қажет. Олар объектілерді алу үшін қол жетімді сома шегінде қарастырады. Әркімде әр түрлі қаражат бар, бірақ көбінесе олар орталықтан жаңа пәтер сатып алуға жеткіліксіз. Мұндай сатып алушылар бұрын тұрғын үй сатып алуға құлықсыз болған шет жақтағы нарықты жандандырды. Олар болашақта жалдау немесе сату мақсатымен кем дегенде жаңа жылжымайтын мүлік сатып алады.

Екінші санатқа зейнетақы қоры көмегімен не тұрмыстық жағдайын жақсартуға, не несиесін жабуға мүмкіндік алғанның бәрі кіреді.

Пандемиядан кейін зейнетақы науқан уақтылы өтті, бірақ сонымен бірге құрылыс компанияларын бағаны көтеруге итермеледі.

Баспана бағасы тамыз айына дейін тұрақталуы керек. Осы уақытқа дейін сұраныстың сәл ауытқуы күтіледі. Нарыққа көктемде сатып алу туралы шешім қабылдай алмағандар шығады. Сонымен қатар, біз қазірдің өзінде сатып алушылардың наразылығын көріп отырмыз. Белсенділік шамамен 30% -ға төмендеді және төмендей береді.

Күзде біз жылжымайтын мүліктің тұрақты айналымына, қажеттіне қарай сатып алу-сатуға келеміз. Егер ауқымды экономикалық себептер болмаса, желтоқсан айына қарай баға табиғи деңгейіне қайта оралады және шамамен зейнетақы бағдарламасы басталғанға дейінге бірдей болады. Жаздағы тұтынушы сұранысына келетін болсақ, қатты құлдырайды деп болжамаймын.

Эльдар Шамсутдинов, экономист:

- Жазда тұрғын үй нарығындағы жағдай экономикалық ортада елеулі өзгеріс болмаса, күрт өзгермейді. Біз баға жылдам өсетін және өте баяу төмендейтін ілікті механизм әсеріне тап болдық.

Соңғы айларда пәтерлер неге қымбаттады? Ресми статистикаға сәйкес, 2020 жылы 15 млн. шаршы метр тұрғын үй қолданысқа берілген. Неліктен мұндай көлемге нарық әлі күнге дейін қаныққан жоқ? Бұдан шығатын қорытынды, барлық тұрғын үй орташа сатып алушыларға есептелмеген.

Зейнетақы ақшасы барлар нарыққа шыққан кезде және бұл орта таптың өкілдері, олар өзіне баспана жоқ екенін түсінді. Не бюджеттік эконом-класс, не қымбат премиум-класс. Жетіспеушіліктен орта деңгейдегі пәтер бағасы шарықтап, онсыз да шағын нарықты өзімен бірге сүйреді. Бұған даурықпа ақпарат та себеп болған шығар. Сатып алушылар мен сатушылардың бар күткені бағаның өсуіне бағытталды. Әсіресе қайталама нарығы жылдам жетіп келді.

Қазақстанда жалпы сұраныс ұсыныстан гөрі әлдеқайда жоғары екенін ескеру қажет. Сонымен қатар, тұрғын үй тез ескіреді. Сатылатын пәтерлердің шамамен 34 пайызы 70-жылдарға дейін пайдалануға берілген. Тұрғын үй қоры жаңаруды қажет етеді, әсіресе Алматыда, онда Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының шамамен 38% шоғырланған. Мегаполис пен Алматы облысы тұрғындарының саны 5 миллионға жақындағанын және облыста тұрғын үйді пайдалануға беру көлемі төмен екенін ескерсек, мұнда сұраныс өте жоғары.

Бағаның өсуін тоқтату үшін урбанизацияны азайту керек. Бірақ тұрақтандырудың маңызды шарты – жаңату (реновация).

Алматы нарығына бес жыл ішінде шамамен 100 000 пәтер енуге тиіс.

Материал Krysha.kz сайтынан аударылды.