Сонымен білгеніміз:

1. Елімізде құрылыс компанияларының банкроттыққа ұшырау қаупі жоғары.

2. Бір күндік фирмалардың сұр схемаларына алданған үлескерлер саны артты.

3. Пайдалы ипотекалар аз. Екінші деңгейлі банктер несиенің пайыздық мөлшерлемесін 20-25 пайызға дейін көтерді.

4. Бастапқы баспанаға сұраныс қазірдің өзінде төмендей бастады.

5. Кейбір сарапшылар жазда тұрғын үй бағасының өсуін болжайды, басқалары – тұрақты болады, яғни айтарлықтай төмендемейді деп отыр.

Виктор Микрюков, Қазақстан құрылыс компаниялары қауымдастығының президенті:

— Құрылыс нарығы қазір тоқтап тұрған және турбулентті жағдайда. Жыл басынан бергі оқиғаларды ескерсек, қаңтарда жаңа жобалар болған жоқ. Ақпан-наурыз айларында санаулы ғана жоба болды. Негізі салынып жатқан нысандарды аяқтау жұмыстары жүргізілуде.

Бұл құрылыс компанияларының қаржы моделін дұрыс есептемегендігінен, доллар бағамы мен құрылыс материалдарының бағасына байланысты есепке алмауымен байланысты. Бұл жаңа нысандар құрылысының тоқтап қалуына және құрылыс салушыларына елеулі шығын әкеледі. Сондықтан құрылыс компанияларының дефолтқа ұшырау қаупі бар.

Құрылыс саласына көптеген фактор әсер етеді: валюта бағамының тұрақсыздығы, құрылыс материалдары мен жабдықтарын импорттаушылармен байланыстың әлсіреуі, оның жалпы тапшылығы аясында жұмыс күші қымбаттайды.

Бүгінде нарықтағы тиімді ипотекалық бағдарламалардың аздығын ескере отырып, жағдайдың оң дамуына үміттену қиын. Тағы бір мәселе - шарттарды қатайту және ставкаларды жоғарылату: банктер қазірдің өзінде 20-25% ипотека береді.

Осыған байланысты жазда бастапқы баспана бағасын төмендету жоспарда жоқ. Оның үстіне өсу үрдісі жалғасады. Бірақ соңғы кездегідей серпінді емес. Шамамен екі айдың ішінде біркелкі сатылымды көреміз деп ойлаймын. Сондай-ақ дұрыс емес бағамен шыққан компаниялар бағасын төмендетуге мәжбүр болатын сияқты.

Құрылыс материалдарының, оның ішінде импорттық материалдардың бағасының өзгеруіне жауап ретінде құрылыс салушылар салынып жатқан нысандардың да, жоспарланған нысандардың да бағасын түзетуге мәжбүр болады. Қарапайым тілмен айтқанда, құрылыс материалдарының бағасы тұрақталған болса, жылжымайтын мүлік нарығында да осындай жағдай болады.

Мысалы, Ресей Федерациясында ішкі нарықта арматура бағасын шектеу туралы шешім қабылдады. Бұл ретте біз нарықтық бағамен сатып алуды жалғастырамыз. Егер бізде де осындай мүмкіндік болса, бұл бағаны төмендетуге көмектеседі.

Эльдар Шамсутдинов, экономист:

— Әдетте, жазда Қазақстанда жылжымайтын мүліктің құны арзандамаса, сұраныстың төмендеуіне байланысты тұрақтана отырып, оның өсімін сәл бәсеңдетеді. Соңғы 10 жылда солай болды.

2022 жылы сұраныстың маусымдық төмендеуіне Ұлттық банк саясатының әсерінен ипотекалық несие мөлшерлемесінің өсуі және Украинадағы соғысқа байланысты доллар бағамының тұрақсыздығы да әсер етті. Тұрғындар ақшаны шетел валютасында сақтауды жөн көріп, баспанаға салуға қорқады.

Сұраныс қазірдің өзінде төмендей бастағанын құрылыс компанияларының соңғы уақытта акция енгізе бастағаны дәлелдейді. Наурыз айының соңында құрылыс салушылар конференциясы өтіп, онда сала өкілдері мемлекеттік құрылыс бағдарламаларының қысқаруына байланысты шенеуніктердің әрекетіне наразылық білдірді. Сұраныс дәл осындай жоғары деңгейде болса, мұндай әңгіме болмас еді.

Құрылыс компаниялары мемлекет әрекетсіз болса, шаршы метр бағасын көтереміз деп қорқытқан. Бірақ содан кейін сұрақ туындайды: қазіргі бағамен сұраныс азайған кезде бұдан да қымбат баспананы кім сатып алады?

Жақын болашақта жылжымайтын мүлікті сатудың әртүрлі сұр схемаларын ескере отырып, шағын құрылыс салушылар банкрот болуы мүмкін. Үлескерлер аяқталмаған тұрғын үймен бетпе-бет қалады, сондықтан болашақта сатып алуларға мұқият болу керек.

Анна Шацкая, жылжымайтын мүлік нарығының тәуелсіз талдаушысы:

— Сәйкестік шегінің артуы, ипотекалық несие мөлшерлемесінің өсуі және доллар бағамының тұрақталуына байланысты біз тұрғын үй нарығында сұраныс төмендеуін және бағаның тұрақталуын күтеміз.

Тиімді сұраныстың төмендеуі жаңа жобалардың мерзімін, салынып жатқан тұрғын үй массивтеріндегі сатылымды ашу мерзімін қайта қарауға және жаңа тұрғын үйлерді пайдалануға беру көлемін қысқартуға әкеп соғады. Дегенмен бағаның айтарлықтай төмендеуін күтуге болмайды.

2021 жылдың соңында әзірлеген болжамды модельде нарықты 2022-2023 жж. тоқырау күтіп тұр. Қазақстан экономикасының 2022 жылғы өсімі бойынша болжамдардың 3,9%-дан 2,1%-ға дейін төмендеуін ескерсек, мұндай оқиғаның болуы әбден мүмкін.

Дәурен Айткенов, сарапшы:

– Қазіргі уақытта әкімдіктердің үлестік құрылысты реттеу бойынша белсенді әрекетіне қарамастан, бір күндік фирмалардың сұр схемалары салдарынан болашақта алданатын үлескерлер саны артты – жаңа құрылыстарда ұсыныстардың өсуі жалғасып жатыр. Бұл фактор жосықсыз компаниялардың үлестік қатысу туралы заңын айналып өтіп, болашақ пәтерлерді сатуына байланысты: Нұр-Сұлтанда – 46%, Алматыда – 44%, Шымкентте – 28%.

Қазір бастапқы тұрғын үй нарығы әдеттегідей емес және көптеген біліксіз компанияларға қолайлы. Сондықтан халықты арзан баға мен күмәнді ұсынысқа қызықпауға, сақ болуға шақырамыз.

Құрылыс материалдарының тапшылығы жоқ, бірақ бастапқы тұрғын үй нарығы шығынның бақылаусыз өсуіне тап болып отыр. Жыл басынан бері негізгі құрылыс материалдары орташа есеппен 15–20 пайызға қымбаттап, бұл тұрғын үй бағасының өсуіне әсер етті.

Әлемдегі геосаяси жағдай Қазақстанға негізінен валюта бағамының өсуі әсер етті, ал жылжымайтын мүлік нарығы бұған өте сезімтал. Өйткені тұрғын үй құны доллармен сәйкес келеді. Иә, Қазақстанда барлық төлем теңгемен жүргізіледі. Дегенмен қазақстандық құрылысшыларда балама жоқ, өйткені құрылыс материалдарының көпшілігі импортқа, демек, әлемдік бағаға тікелей тәуелді.

2021 жылы сатып алулардың басым бөлігі зейнетақы жинағын пайдалана отырып, ипотекаға арналған. Биыл сатып алушылардың негізгі бөлігі цифрлық ипотеканы пайдаланады. Дегенмен мембағдарламалардың жабылуы, сондай-ақ базалық мөлшерлеменің және жеткіліктілік шегінің жоғарылауы ипотекалық несие беруді қысқартады. Бұл тұрғын үй нарығындағы ұсынысты төмендетеді.

Тұрғын үй бағасының өсу динамикасы жалғасады. Төмендетуге ешқандай алғышарттар жоқ. Соңғы құнға әсер ететін бірқатар факторлар бар. Бұл құрылыс материалдарының қымбаттауы, жұмыс күшінің тапшылығы, ипотекалық несие мөлшерлемесінің өсуі және т.б.

Жаздағы сұраныс ел экономикасындағы жағдайға, халықтың табыс деңгейіне және ипотекалық несиелендіру нарығындағы жағдайлардың қалай дамып жатқанына байланысты болады. Негізгі сұраныс, ең алдымен, төменгі және орташа баға сегменттерінде қалыптасады. Сондай-ақ ресейліктердің Қазақстанға көшіп келуіне байланысты сұраныс қосымша артуы мүмкін.

Вячеслав Лазарев, құрылыс компаниясының компаниясының бас директоры:

- 2022 жылы құрылыс индустриясы құрылыс материалдары мен жұмыс бағасының шектен тыс өсуіне байланысты үлкен сынаққа тап болды. Тек ресми статистикаға сәйкес, 2021 жылы құрылыс құны 29%-ға өсті, ал кейбір позицияларда өсім 100%-дан асқан.

Өзіндік құнның өсуінің негізгі себептері: теңгенің құнсыздануы, көршілес республикалардағы қарулы қақтығыстан көлік-логистикалық тізбектің үзілуі, әлемдік биржалардағы металл бағасының жалпы өсуі. Өкініштісі, барлық құрылыс материалдарының шамамен 50%-ы көршілес елдерден, ал олардың едәуір бөлігі Ресей Федерациясы мен Украинадан әкелінеді.

Екінші жағынан, зейнетақы жинағы жеткіліктілігі шегінің жоғарылауы және «7-20-25» бағдарламасының аяқталуы аясында сатып алу қабілетінің төмендеуі және сұраныстың бәсеңдеуі байқалады.

Құрылыс компаниялары наурыз айында құнсызданғаннан кейін бағаны тез көтере бастады, біз сәуірде сатылымның айтарлықтай баяулауын көреміз. Осыны ескере отырып, құрылысшылар дағдарысқа ұшырап, қалай оңтайландыру және шығынды азайтуға қол жеткізу туралы ойлануы керек. Енді тек пәтер бағасын көтеру арқылы маржаны ұстап тұру мүмкін болмайды.

Құнға әсер ететін негізгі факторлар теңге бағамының тұрақтылығы, жаңа ипотекалық бағдарламалар құру және «Отбасы банкінің» пайыздық мөлшерлемесін сақтау болып қала бермек. Ұлттық валюта бағамы 440 теңге деңгейінде сақталатын болса, тіпті пәтер құнының біршама төмендеуін де байқауымыз мүмкін. Өйткені негізгі құрылысшылар доллар бағасы 500 теңгеден астам қымбаттаған соң бағаны көтеріп үлгергенімен, тұрақталғаннан кейін бағаны төмендетуге асықпайды.

Наталья Калмыкова, жылжымалы мүлік агенттігі директорының орынбасары:

 – Доллар бағамы секіргеннен кейін қайталама нарықтағы қожайындар былайша әрекет етті: жартысы нысандардың бағасын көтерді, екінші жартысы сатылымнан бас тартты. Кейбіреулер Еуропаға эмиграциялау ниетіне байланысты дүрбелеңге тап болды.

Зейнетақы науқанының қарқындылығының төмендеуіне байланысты пәтерлерге сұраныс азайды. , Бұл ақшаны бірте-бірте алатындар болады. Бүгінде біз адамдар басқа баспананы сатып, бірден сатып алған кезде, зейнетақы, ипотека және қолма-қол ақша арқылы сатып алғанын көріп отырмыз. Қазір үлкен сұранысқа шағын пәтерлер ие.

Мен өз тәжірибемде теңгедегі бағаның құлдырауын көрген емеспін – қайталама нарық әрқашан алғашқысынан кейін жүреді. Мұнда көп нәрсе импорттық құрылыс материалдарының құнына байланысты.

Бүгінде гі мен бағаның тұрақтану үрдісін байқаймын. Жазда не болатыны, ең алдымен, геосаяси жағдайға және онымен байланысты факторларға байланысты: құрылыс материалдары, құрал-жабдықтар және оларды тасымалдау қымбаттай ма?

Сонымен қатар жазда әрқашан маусымдық бағаның төмендеуі болады - демалыс уақытында адамдар жылжымайтын мүлік алуға мұршасы болмайды. Алайда шекара қайта жабылса, жағдай күрт өзгеруі мүмкін. Бірақ әдетте маусым-шілде айлары әрқашан баға төмендемесе де, тұрақтанатын айлар болған. Бірақ қайталап айтамын, егер қазір жаһандық бірдеңе болып қалмаса ...

Мемлекеттік субсидиялар есебінен жалдау ақысының ұлғаюына келетін болсақ, баағасының өсуін көреміз деп ойлаймын. Мұны ресейліктер келгеннен кейін де, осыған байланысты сұраныстың артқанын да көрдік.