Наталья Калмыкова, жылжымайтын мүлік агенттігі директорының орынбасары, Алматы:

— Бүгінгі таңда тұрғын үйге деген сұраныс төмендеді, әсіресе зейнетақы жеткіліктілігінің шегі көтерілгеннен кейін. Мәмілелер негізінен ипотека бойынша және зейнетақыны пайдалана отырып, шағын үлесте жасалады.

Құрылыс компаниялары салынып жатқан тұрғын үй санын азайтты, оған инфляция, құрылыс материалдарының қымбаттауы, логистика мәселесі әсер етті.

Ал қайталама нарықтағы сатушылар саудаласуға дайын, әсіресе үйлері артық бағаланғанын түсінген кезде. Ал оған көнуге дайын еместер нысандарын сатылымнан шығарады. Үлкен сауда-саттықпен және бөліп-бөліп сатудың алғышарттары жоқ. Комфорт-класс тұрғын үй үлкен сұранысқа ие.

2023 жылда не болады десек, мұнда бәрі мемлекеттің іс-әрекетіне, экономикалық жағдайға, жаңа ипотекалар қабылдана ма, ипотекалық несие берушілер мен құрылысшыларға қолдау көрсетіле ме, соған байланысты.

Егер қолдау көрсетілмесе, онда қазақстандықтардың табысының төмендеуіне байланысты белсенді сұраныс төмендейді. Сонымен қатар тұрғын үй құны төмендемейді, өйткені құрылыс материалдарының, инфляциялық процестердің және табиғи сұраныстың қымбаттау факторы бар: жастар отау құрып жатыр, сәбилер дүниеге келіп жатыр, сондықтан көптеген адамға тұрғын үй жағдайын жақсарту қажет. Ипотекаға сатып алу жалғаса береді.
 

Әлия Қайырбекова, жылжымайтын мүлік агенттігінің сарапшысы, Астана: 
 — Қазір нарық бастапқы және қайталама нарықтағы ұсынысқа толып тұр. Пайдалануға жылдам берілетін жаңа ғимараттарға, тазартуға дейінгі әрлеудегі дайын тұрғын үйге немесе жақында салынған үйлерге сұраныс артты.

Ең үлкен сұранысқа негізінен комфорт-класс үйдегі бір бөлмелі пәтерлер, сондай-ақ бір жарым, стандартты және комфорт-класста екі бөлмелі пәтерлер ие, юастапқы да, қайталама нарықта да. Құрылыс компаниялары түрлі акция, жеңілдіктер, жаппай сату, бөліп төлеу түрінде ыңғайлы схема енгізіп, тиімді ипотекалық бағдарламаларға қатысады.

Қайталама нарық сатушыларының құнның төмендеуіне назарын аударуға уақыты да жоқ. Бастапқы және қайталама нарық арасындағы бәсеке бастапқы нарықтың пайдасында. Бұл кезде біз жаңа және ескірген тұрғын үйдің бірдей бағасын көреміз.

Жаңа салынып жатқан ғимараттарда бөліп төлеу белсенді болады, онда өз кезегінде құнға үстемеақы қарастырылған. Ал қайталама нарық сатушыларында бөліп-бөліп сату болмайды. Сауда-саттық негізінен екі нарықта да қолма-қол ақшамен жүзеге асырылады.

Сонымен нені көріп, болжай аламыз? Коммерциялық ипотеканың нақты өскені байқалады. Ипотекалық мөлшерлеменің өсуіне және инфляцияның өсуіне байланысты сатып алушы төмен төлем іздей бастады. Сөйтіп бастапқы нарық қайталама нарықтың нақты бәсекелесіне айналды.

2023 жылға арналған болжам: бастапқы нарық бағасын - шаршы метрді енгізуді шектеуді және инженерлік желілері бар жақсы жерлерде учаскелердің болмауын көтеруі мүмкін.  Астана қазірдің өзінде мегаполис, яғни мектепке, жұмысқа баруға, дамыған инфрақұрылым, саябақ, ірі сауда үйінің болуы және үй бағасы сияқты, қайталама нарықта жаңа ғимаратта пәтер сатып алудың маңызды мотиві.

Қайталама нарықта баға төмендемейді. Тек енді үй сатып алушы: "мен бұл ақшаға бастапқы нарықта не сатып ала аламын?» деп ойлайтын болады. Егер құрылыс компаниясы ипотеканы ыңғайлы төлеммен, қолайлы бағамен және құрылыс сапасымен ұсынса, онда үй сатып алушы соған барады, яғни тұрғын үй салынғанша, пәтер жалдап тұрады. Бұны біз қазірдің өзінде байқап отырмыз.

Салыстырмалы түрде жаңа ипотека: "7-20-25" бағдарламасы аясында ол кез келген жағдайда сұранысқа ие. Тұрғын үй кешені кепілі бар осы бағдарламаға қатысу, бастапқы жарна 20% - дан бастап, екі астанада да соманы 35 млн-ға дейін арттыру оған сұранысқа кепіл береді. Қазір әрбір құрылыс компаниясы тартылған қаражаттың 20 пайызын тұрғын үй кешенін салуға және пайдалануға берілгеннен кейін оның қалдығын алуға мүмкіндігі жоқ.

Ең алдымен, мемлекет жалақыны индекстеу және ЕТЖ, АЕК-ті арттыру арқылы әрекет етеді. Қалай болғанда да, Үкімет ставканы әлі бекіткен жоқ, нарыққа қатысушыларының 9-10% ставкасын күтуі ақталмауы да мүмкін.

Виктор Микрюков, Қазақстан құрылыс салушылар қауымдастығының президенті:

— Биыл көктемнің аяғынан бастап бастапқы нарықтағы сұраныс пен мәміле санының төмендегенін байқадық. Құрылыс компанияларының көпшілігі сатылым төмендей бастаған кезде күшейе түсті.

Барлық девелоперлер (жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін құрумен айналысатын кәсіпкер – ред.) 30-дан 70% - ға дейін құлдырады. Сондықтан сұранысты қалпына келтіру үшін акциялар мен жеңілдіктер ұсынуда. Қыркүйек айында жағдай сәл де болса тұрақтанды және сатып алу-сату динамикасы өсе бастады, пәтер бағасы да өсті. Қайталама нарық бастапқы нарықтың артында келеді, мұнда көп нәрсе импорт құрылыс материалдарының құнына байланысты. Сондықтан бағаның ұқсас өсуі тұрғын үйді қайта сатуға да әсер етті. Қыркүйек-қазанда  Алматыда қайталама нарықта бағаның 5 пайызға өскені байқалды.

2023 жылда не болады десек, нарыққа көптеген факторға әсер етеді. Оның ішінде мемлекеттік реттеуді қатаңдату және ипотека мен кредит бойынша ставканы арттыру, олардың ставкасымен құрылыс компанияларына объекті құрылысын іске асыру қиын.

Демпингке (тауарлар мен қызметті жасанды төмендетілген бағамен сату – ред.) әдейі барған  бірқатар құрылыс компаниялары қаржы төлемінің қабілетсіздігінен нарықтан кетуге мәжбүр болады. Бұл өз кезегінде нарықтағы ұсыныстың азаюына әкеледі, ал бұл бағаға тікелей әсер етеді.

Яғни, бастапқыда стресс болады, құрылыс нарығын зерттей бастайды, белгілі бір құрылыс компаниясынан қорқады. Рұқсат алған, тек заңды  құжаты барын ғана таңдайды.

Келесі кезең — құжаты мен рұқсаты бар құрылыс компаниялар бағасын көтере бастайды. Олар бәсекеге қабілетті, басымдыққа ие болады, сондықтан өз саясатын құрады, яғни сұранысы артады.

2023 жылы бағаның өсуіне басқа да факторлар әсер етеді: әкімдіктердің тұрғын үйді пайдалануға беру жоспарларын қысқартуы, нарықта уытты ұсыныстың өсуі, инженерлік және әлеуметтік инфрақұрылымның болмауы, бірқатар ипотекалық бағдарламалардың аяқталуы. Сонымен қатар логистикадағы қиындыққа байланысты шетелдік өндірушілерден құрылыс материалдарын жеткізудің кешігуі.

Келесі жылдың сұранысына келсек, бүгінде экономикадағы жағдай күн сайын өзгеріп отыратынын ескере отырып, оны бағалау өте қиын. Егер мемлекет бизнеспен бірлесіп тұрақтандыру жөнінде шаралар қабылдайтын болса, жақсы дамиды деген перспектива бар.

Мысалы:

- жаңа ипотекалық бағдарлама енгізу;

- девелоперлер үшін кредитті субсидиялау;

- отандық тауар өндірушілердің көлемін ұлғайту;

- құрылыс материалдарының бағасын реттеу және т. б.

Осы шараларды қабылдаса,жағдайға оң әсер етеді және құрылыс нарығының шөгуіне жол бермейтіні сөзсіз. Бизнеспен байланыста мемлекет тарапынан тиісті қолдаудың болмауы саланың ұзаққа созылған дағдарысына алып келуі және жылжымайтын мүлік нарығының жай-күйіне теріс әсер етуі мүмкін.

Эльдар Шамсутдинов, экономист:
— Биыл пайдалануға беру көлемінің сәл өсуі мен тұрғын үй бағасының және құрылысқа инвестицияның да өскенін байқап отырмыз.

Бір жыл ішінде (өткен жылдың қазан айына дейін) статистикада ға бастапқы тұрғын үй бағасы 16.6 пайызға, қайталама тұрғын үй бағасы 27.1 пайызға өсті.

Инвестиция 2.2 трлн теңгені құрады, бұл өткен жылмен салыстырғанда 16 пайызға артық. Бұл ретте баспана енгізу небәрі 1.1 пайызға ғана өсті.

Мұндай шығын мен инфляция (құрылыс материалдарының 20 пайызға дейін қымбаттауы) өткен жылмен салыстырғанда жоғары болған жағдайда, құрылыс компаниялары тұрғын үйдің 1 пайызға көп шаршы метрін, соның ішінде үнемдеу есебінен, демек, салынып жатқан тұрғын үй сапасының нашарлауы есебінен тұрғыза алды.

Сонымен қатар жеке сектор әлі де жоғары үлесте. Қалалар тігінен емес, көлленеңінен кеңейе береді. Мен мұны қарапайым халықтың бастапқы тұрғын үйдің қымбаттауы мен сапасының төмендігіне жауабы деп санаймын: адамдар пәтер бағасы мен сапасына қанағаттанбаған кезде, олар жеке үй салады.

Сапасыз және статистиканың таяз деректерін ескере отырып, құрылыс компаниялары одан әрі өсетініне сенбей, құрылысқа қатысуын барынша азайтады деп қорытынды жасауға болады. Тұрғын үй аванс әдіспен салынғанын ескеру керек: сатылым төмендеген бойда құрылыс бірден қысқарады.

2022 жылдың IV тоқсанында ипотека беру айтарлықтай қысқарады деп ойлаймын. Жаңа ипотекалық бағдарлама шарттарын айтарлықтай жеңілдетпейінше, құрылыс 2023 жылы 20-дан 40 пайызға қысқаруы мүмкін.

Келесі жылы сұранысқа қатысты пессимистік сценарийді қарастырыңыз. Бүгінгі таңда жеңілдетілген ипотека барлық ипотекалық несие берудің 95 пайызын құрайды. Жеңілдетілген бағдарламаларды тоқтату адамдарды есеңгіретіп, қазір бастапқы тұрғын үй сатылымын 70 пайызға төмендетуі мүмкін.

Осыдан кейін олар тұтынушы несиелері мен бөліп-бөліп төлеу схемасы  қайта қосылады. Бірақ тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың 90 пайызы сатып алушылардың қаражаты екенін ескерсек, тұрғын үй құрылысының болашағы нашар. Ірі құрылыс холдингтер банкрот болуы мүмкін, маржа ауқымына байланысты желінеді.

Менің ойымша, мұндай сценарийдің болуы екіталай, бірақ алыпсатарлық құрамы, тұрғын үйге инвестиция тартымдылығы айтарлықтай төмендейді.

Қайтала нарық сенімді деректің жетіспеуінен нашар болжанады. Бірақ көпқабатты үй құрылысы тоқтап қалса, қайталама нарықта ірі қалалардағы үй бағасы көтеріледі.

Талқыланып жатқан ипотекаға келетін болсақ, "7-20-25" аяқталғаннан кейін, жыл сайын 450-500 млрд теңге немесе 32 000 пәтер мөлшерінде жаңа ипотекалық қарызға қанағаттандырылмаған сұраныс болжанады.

Берілген мерзім ішінде қайта сату құқығынсыз коммерциялық және мемлекеттік тұрғын үй деп бөлінуі күтілуде. Бұл алыпсатарлықты және мемлекеттік қаражат есебінен шаршы метр бағасын көтеруді болдырмайды.

Қорытынды:
— Құрылыс компаниялары құрылысты азайтып, бұл бағаның өсуіне әкеледі.

— Нарықтан қаржысы аз компаниялар кетеді. Ірі холдингтер банкрот болуы мүмкін.

— Қалғаны өз шарттарын баға бойынша белгілейді.

— Көппәтерлі үйлердің құрылысы тоқтағанда, қайталама нарықта ірі қалалардағы үй бағасы көтеріледі.
— Жаңа ипотека шарттары оның сұранысына кепілдік береді. Ставка әлі талқылануда, төмендеу мүмкіндігі бар.

Кrisha.kz сайтынан аударылып алынды.