Бастапқы жарна бойынша өз баспанаң

Сонымен, мақсат — ипотекаға пәтер сатып алып, бірден жалға беру. Бұл жағдайда несие төлемі жалдау ақысымен жабылуы керек. Барлығын бірнеше жылдан кейін төлей отырып, тек бастапқы жарнамен пәтерге иелік ететіндей етіп есептеуге бола ма?

Неден бастаған дұрыс?

Нарықты зерттеу мүмкіндігін бағалап көріңіз, бұл бірінші кезектегі міндет. Ипотекаға өтініш беру үшін сізде бастапқы жарна және басқа шығынға қосымша сома болуы керек.

Қанша ақша керек?

— тұрғын үй құнының 20 пайызынан ипотекаға бастапқы жарна;

— бағалаушының қызметі — 20 000 теңгеден басталады;

— мәмілені нотариуста тіркеу, кепіл шарты – 50 000 теңге;

— ипотекалық мүлікті сақтандыру — 20 000 теңгеден;

— пәтерді қажет жиһазбеен және тұрмыстық техникамен жабдықтау – шамамен 500 000 теңге.

Енді бірнеше банкке хабарласып, алдын ала есеп-қисап жасауға болады.

Кеңес: банк менеджерінен бірнеше есептеу жасауды сұраңыз – әртүрлі несие шарттарына, мысалы, 5, 7 және 10 жылға. Бұл әрбір жағдайда төлемдер мен артық төлем сомасын көзбен көруге мүмкіндік береді және ең жақсы деген нұсқасын таңдауға көмектеседі.

Біздің мақсат — жалдау ақысы ай сайынғы ипотека төлемін толық жабу үшін несие мерзімін дөп таңдау.

Ипотека бойынша қанша төлеу керек

Жалға берілетін ипотеканы сатып алу үшін екінші деңгейлі банктердің (ЕДБ) нарықтық ипотекасы немесе «Отбасы банктің» жеке бағдарламалары қолайлы.

Екінші деңгейлі банктерде (ЕДБ) жылдық мөлшерлеме қазір жылдық 18-ден 22%-ға дейін ауытқиды.

«Отбасы банкте» арнайы несие жүйесі бар. Ол жерде пайыздық мөлшерлеме аз, бірақ сізде соманың 50% болуы керек. Сонымен қатар, алғашқы үш жылда пәтердің бүкіл құнына пайыз алынады.

Жалдау ақысы ипотеканы өтей ала ма?

Ал енді ең қызығы. Есептеп көрейік. Есептеу үшін біз қайталама нарықтағы пәтерлерді жалға алу мен сатудың орташа бағасын (сәуір айындағы), сондай-ақ несие мөлшерлемесі 18% және бастапқы төлем 30% алдық. Мысалы, ауданы 30 шаршы метр болатын 1 бөлмелі пәтерді алайық.

Алматыда үйді жалға беру ипотека шығыны қалай өтеледі

• Орташа құны — 21,3 млн. теңге (1 шаршы метрге 712 мың теңге).

• Алғашқы жарна — 30% (6,4 млн. теңге).

• Несие сомасы — 14,9 млн. теңге.

• Орташа жалдау ақысы – айына 200 мың теңге.

Жалдау ақысы ипотека төлемін толық жабу үшін кем дегенде 7,5 жылға несие алу керек. Осы уақыт ішінде төлемнің жалпы сомасы 27,2 млн теңгені құраса, оның ішінде артық төлем шамамен 12,2 млн теңгені құрайды.

Алматыда шығын жылдам өтеледі. Биылғы бағалар мен несиелендіру шарттары бойынша ипотеканы жалдау төлемдерімен небәрі 7,5 жылда өтеуге болады.

Екінші орында Астана тұр, оның өтелу мерзімі сегіз жылдан сәл асады.

Ал енді Қарағанды, Қостанай, Павлодар, Петропавл, Орал және Өскемен сияқты қалаларда тұрғын үйді сатып алу және жалға берудің биылғы бағасымен несиені тек 20 немесе одан да көп жылдан кейін ғана толық өтеуге болады (несиенің ең ұзақ мерзімі  20 жыл немесе 240 ай).

Бірақ несиенің ұзақ мерзімімен банкке артық төлем тіпті көп болады. Сондықтан ең тиімдісі – ипотеканың көп бөлігін жалдау ақысымен, ал қалғанын жеке қаражаттан өтеу. Бұл жағдайда несие 10-12 жылға берілуі мүмкін және артық төлем айтарлықтай аз болады.

Бұл есептеулер жобаланып алынған, яғни жалдау құнының өзгеруі, әртүрлі шығындар, (мысалы, жалдамалы пәтерлерде, әдетте, әрбір дерлік жалға алушы кеткеннен кейін қажет болатын жөндеу) қарапайым пәтер, салық төлеу және т.б. жәйттер ескерілмеген.

Жалға берілетін пәтерді ипотекаға сатып алу тиімді ме?

Жалға беру үшін ипотекаға пәтер сатып алу ұзақ мерзімді инвестиция ретінде тиімді, өйткені ипотеканы жалдау ақысымен жабу арқылы оны тек 7–10 жылдан кейін ғана сатып алуға болады, ал жалдау бағасы төмен аймақтарда бұл несиені 15–20 жылдан кейін ғана өтеуге болады. Бірақ жылжымайтын мүлік бағасының үнемі өсіп отырғанын ескерсек, несие толығымен өтелген кезде пәтер құны айтарлықтай өсетіні сөзсіз.

Сонымен қатар, жалға алу құны жиі күрт көтеріліп тұрады,  ол кезде  ипотека мерзімінен бұрын өтелуі мүмкін.

Бірақ күтпеген жағдай мен шығындар туралы ұмытпаңыз. Ал баспананы жалға бергенде күтпеген жағдай блып тұруы әбден мүмкін.

— ақшасын төлемей көшіп кететіндер де болады;

— жөндеу, жиһаз және құрал-жабдықтарқа шығатын шығын;

— қарапайым пәтер;

— жыл сайын салық төлеу, сақтандыру.

Қандай үйді таңдау керек

Қойған мақсатымызды ескере отырып, сатып алғаннан кейін бірден мүлікті жалға беріленіті айдан анық. Бұл қайталама нарықтағы үлкен инвестиция қажет етпейтін пәтер. Сондай-ақ бастапқы, бірақ тек жақсы әрленіп пайдалануға берілген тұрғын үйді де қарастыруға болады.

Салынып жатқан үйдегі пәтер алу бірнеше себепке байланысты жарамсыз. Біріншіден, пайдалануға беруді күту керек және осы уақыт ішінде ипотеканы өз қалтаңнан төлейсің Сонымен қатар, нөлден бастап жөндеу және жиһазбен жабдықтауға айтарлықтай шығын кетеді. Бұл жағдайда қайталама, екіінші дәрежелі тұрғын үй бірқатар артықшылыққа ие, өйткені жақсы жөндеуден өткен және жиһазбен жабдықталған пәтер табуға болады. Оны сатып алғаннан кейін жалға алушылар бірден көшіп кіре алады.

Біздің нарықта 1 немесе 2 бөлмелі пәтерлер көбірек сұранысқа ие. Егер сізде бастапқы жарнаға ақшаңыз аз болса, шағын отбасылық пәтерді немесе жатақхана бөлмесін қарастыра аласыз. Ол да жалға алушылар арасында үлкен сұранысқа ие.

Жалға берілетін пәтер үшін негізгі фактор – орналасқан жері. Дамыған инфрақұрылымы және көлікке қолжетімділігі жақсы аймақты таңдауда – маңызды.  

Жалға алу кезінде пәтердің шаршы метрінен гөрі, оның тұрған жері жоғары бағаланады.

Қандай үй жалға беру үшін сатып алуға жарамсыз

• Тозығы жеткен тұрғын үй қорындағы пәтерлер. Ескі үйдегі пәтерді жалға алу құны төмен және ипотеканы жабу екіталай. Сонымен қатар, мұндай тұрғын үй әдетте несиеге берілмейді;

• Жер үй. Бұндай үй тәулікке жалға беруге қолайды, бірақ көп жағдайда бұл арнайы жабдықталған дербес жекежайлар;

• Қала шетіндегі пәтерлер;

• Төрт бөлмелі пәтерлер.

Материал Кrisha.kz сайтынан аударылып алынды.