2024 жылы не күтіледі:

— Тұрғын үй салу азаяды. Оның бірнеше бар: инженерлік желілердің тапшылығы мен тозғанынан бастап, жаңа жобаларға құрылыс компанияларының ақша тапшылығына дейін, өйткені қолжетімді ипотека жоқ.

— Сұраныстың төмендеуі құрылыс компанияларының банкротқа ұшырау қаупін арттырады, сондықтан пәтер сатып алғанда ерекше сақ болу керек. Сіз тек үлестік қатысу шарттары бойынша мәмілеле таңдауыңыз керек және төмен бағаны басшылыққа алмауыңыз керек.

— Бастапқы нарықтағы пәтерл бағасы біртіндеп өседі: айына 0,1-0,5%-ға дейін. Қайталама нарықта да құлдырауға негіз жоқ.

— Жаңа «9-20-25» ипотекасын іске қосу тұрғын үй бағасын бірден 10 пайызға дейін көтеруі мүмкін.

— Егер инфляция мен базалық мөлшерлеменің төмендеуі сақталатын болса, онда 2024 жылдың соңы – 2025 жылдың басында ипотека құны жылдық 12%-ға дейін төмендеуі мүмкін.

— Жалпы 2024 жыл қиын болады. Жаһандық саяси оқиғалар жиынтығы ауқымды болмақ. Мұнайға деген сұраныс әлсірейді. Егер баға барреліне 80 доллардан жоғары тұрмаса, қиын болады – бұл біздің бюджетке ауыр тиеді.

Виктор Микрюков, Қазақстан құрылыс компаниялары қауымдастығының президенті:

  — Қазір жылжымайтын мүлік нарығында қолжетімді ипотека аз. «7-20-25» бойынша қаржыландыру айтарлықтай қысқарды, ал «Отбасы Банкі» шарттарды кенет өзгертті. Мұның бәрі сұраныстың төмендеуіне әкеледі, ал басқа бағдарламаларды қаржыландыру әлі басталған жоқ.

Ипотекалық бағдарламалар жылдам ақшаны, жылдам айналымды қамтамасыз ете алады: бір уақытта неғұрлым көп ақша салынса, соғұрлым көп жобалар басталады, құрылыс динамикасы артады және т.б. Сондықтан мұндай жылдам құрал болмаса, оның салдары да жағымсыз.

«Отбасы Банкі» 2024 жылға жоспарланған, қазір әзірлену үстіндегі «9-20-25» ипотекасын жариялаған жағдайды сәл өзгертуді жоспарлап отыр.

Тұрғын үйлерді пайдалануға беру туралы айтатын болсақ, биыл жоспарға қол жеткізуіміз әбден мүмкін (жылына 15,3 млн. шаршы метр, 10 айда 13,3 млн. пайдалануға берілді – ред.). Дегенмен, әлі де 2,5 миллион адам баспанаға мұқтаж екенін ескерсек, әрине, қазіргі құрылыс көлемі өте аз.

2024 жылы қалай салатынымызды болжау қиын: көлемнің азаю қаупі жоғары. Бұл бірінші кезекте коммуналдық желілердің тозуы мен шектеулілігіне байланысты.

Мәселе тек Астанаға ғана емес, Қазақстанның әрбір қаласына қатысты. Егер Астанада жағдай өзекті және бұрыннан келе жатқан болса, Алматыда оны әлі де түзетуге болады. Оның қаншалықты тиімді екенін уақыт көрсетеді. Басқа қалаларда біз онша динамика көрмейміз.

Құрылыс компанияларының банкроттық қаупі әлі де айтарлықтай жоғары. Қазірдің өзінде салынып жатқан тұрғын үйлердің қомақты көлемі кестеден кешігіп жатқанын көріп отырмыз, егер қолжетімді ипотека бойынша жағдай өзгермесе, жыл соңына дейін бірқатар компания дефолтқа ұшырайды. Ең алдымен, әрине, кішігірім компаниялар зардап шегеді, бірақ жалпы бұл жағдай нарықтың барлық қатысушысына әсер етеді.

Келесі жылдың басындағы болжамға келетін болсақ, бастапқы тұрғын үй бағасының белсенді өсуін күтпейміз. Баға кенеттен секірусіз, айына 0,1-0,5% шегінде қалыпты өсуді жалғастырады. Бағаның жалпы өсуі болмайды.

Бағаның өсуіне халықтың жалақысының деңгейі, өндірістік процестердің өзіндік құнының өсуі, үстеме шығынның өсуі, құрылыс салушылар рентабельділігінің төмендеуі әсер етеді, сондықтан баға сөзсіз өседі, объективті түрде қандай да бір төмендеуді күтуге болмайды.

Жаңа «9-20-25» ипотекасы іске қосылса, нарыққа әсер ететіні сөзсіз, өйткені ол құрылыс нарығын қолдаудың белгілі бір элементін жасайды, бұл қазір қажет.

Біз «9-20-25» орта тапқа тарайтынын түсінуіміз керек. Сондықтан, ең алдымен, мемлекет, «Отбасы банкі» және бизнес «7-20-25» ипотекалық бағдарламасына қатысты жағдай қайталанбауы үшін талаптарды әзірлеп, құруы керек, бұл бағдарлама бойынша адамдардың азғантай бір бөлігі  ғана пәтер сатып алады.

Дәурен Әйткенов, сарапшы:  
— Жылжымайтын мүлік нарығы соңғы 11 айда мемлекеттік ынталандырусыз айтарлықтай тарылды.

Биыл пайыздық мөлшерлеменің өсуіне байланысты халықтың ақшасын депозитте сақтауға бейім екенін көріп отырмыз.

Алматының құрылыс нарығы мемлекет тарапынан белгілі бір шектеулерге қарамастан, тұрақты өсуде.

Астананың тұрғын үй нарығында жылу және электр желілеріне қосылуға техникалық шарттарды беруді тоқтатуды ескере отырып, жақын арада тұрғын үй құрылысы шектеледі деп болжануда. Қалада инфрақұрылым, су және жылу қуатының тапшылығы байқалады.

Биыл салыстырмалы түрде қолайлы болды, бірақ одан әрі шектеулерге байланысты сату және құрылыс жұмыстары бойынша жобалардың күрт төмендеуі және нарықта ұсыныс тапшылығы болуы мүмкін.

Астанада 10 айда пайдалануға берілген тұрғын үйлердің жалпы ауданы 2022 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 49%-ға өсіп, 2,9 млн шаршы метрді құрады.Келесі жылы болжам бойынша шамамен 1,5-2 млн шаршы метр пайдалануға беріледі, ал капитал нарығының нақты сыйымдылығы 2-2,5 млн шаршы метрді құрайды.

Оның үстіне 2024 жылдан бастап жаңа ипотека пайда болады, сәйкесінше нарық сұраныс ұсыныстан асып түсетін кезеңге көшеді. Бұл бағаның көтерілуіне себеп болуы мүмкін.

Сұранысқа келетін болсақ, елордада 11 айда өткен жылмен салыстырғанда бастапқы нарықта 20%-ға көп баспана сатылды, бұл елорда нарығының тұрақтылығын білдіреді.

Сонымен қатар, Алматыда осы кезеңде пәтерлер 19%-ға аз сатылған. Мұнда нарық бірқатар себептерге байланысты тоқырауда: қымбат баға, ұсыныс тапшылығы, жаңа баспананың жоғары құны кезінде ипотекалық құралдардың жоқтығы.

Егер сұранысқа ие көшбасшылар туралы айтатын болсақ, онда бірінші орында бір бөлмелі пәтерлер, содан кейін екі және үш бөлмелі пәтерлер. Ең көп таралған төлем әдістері: қолма-қол – 44%, бөліп төлеу – 36%, ипотека – 20%.

2024 жылға арналған баға болжамына келетін болсақ, мен көптеген фактор әсер ететінін айтайын: әлемдегі жалпы экономикалық жағдай, ел, инфляция, доллар бағамы, жаңа «9-20-25» ипотекасының іске қосылуы, ұсыныс санының өсуі/азаюы, сұраныс көлемі, заңдардың өзгеруі және т.б.

Естеріңізде болса, нарықтағы баға 2021-2022 жылдары рекордтық деңгейде өсті, бұл жаһандық инфляцияның жоғары кезеңі еді. Баға Астана мен Алматыда ғана емес, бүкіл Қазақстан бойынша және әлемнің көптеген елдерінде 15-20%-ға өсті.

2024 жылы бізді не күтіп тұр? Менің ойымша, жоғары ықтималдықпен қайталама нарықтағы бағалар бастапқы нарыққа қарағанда тартымдырақ болады. Бірақ бастапқы нарықтың артықшылықтары бар: жаңа үй, жаңа жерде, жеңілдіктер мен бөліп төлеу.

Қазақстанда тұрғын үй қоры өте ескі, сондықтан бастапқы нарықтағы үйлер ұзақ жыл бойы тартымды болады. Сұраныс, сәйкесінше баға да өседі.

Сондықтан, 2024 жылы бастапқы нарықта жағдайға түзетілген инфляция шегінде құнның қалыпты өсуін күтуге болады: жылына 5–7%. Бұл жағдайда, әрине, динамика қосымша факторларға және аймаққа байланысты болады.
 

Эльдар Шамсутдинов, экономист:
— Қазір тұрғын үй нарығында алыпсатарлар көп сияқты. Тұрақты бағаға және дұрысталу санының қалыпқа келуіне қарамастан, Қазақстанда тамыз айынан бастап бастапқы тұрғын үйді ұсыну  54%-ға, Астанада – 52%-ға, Алматыда – 26%-ға өсті.

Жалпы, 2024 жыл қиын болады. Жаһандық экономикалық өсу болжамы нашарлады. Бұл шикізатқа сұраныс әлсірейді деген сөз.

80 доллардан төмен мұнай - біздің бюджетке ауыр тиеді. Қазақстанның бүкіл экономикалық бағдарламасы мұнай бағасының 80 доллардан жоғары болуына бағытталған. Мұндай жағдайда нарық қайтадан мемлекеттік қолдауға бет бұрады, сондықтан тұрғын үй бағасының мәселесі көбінесе мемлекеттің қатысу деңгейіне байланысты.

Келесі жылы құрылыс компанияларына дефолт қаупі жалғасады. Талқыланып отырған «9-20-25» ипотекасына келетін болсақ, оған деген қызығушылық жалпы экономикалық жағдайға байланысты болады.