Такое мнение в интервью корреспонденту КТК высказал экономист Айдархан Кусаинов. С другой стороны эксперт не советует покупать квартиры при нынешней стоимости: он рассказал, какой должна быть реальная цена на квадратный метр.

– Какая тенденция наметилась в этом году на рынке жилья в Казахстане – снижение или рост цен?

– Прежде чем разговаривать о рынке жилья, давайте договоримся о валюте, в которой мы будем считать. Правильное понимание рынка жилья – это цены в тенге. Цены в долларах – это неправильное понимание рынка. Если мы будем говорить о долларовых ценах, то можно сказать, что рынок падает, но это неправильное понимание, это не более чем привычка – считать в долларах. Экономически правильно считать в тенге. Итак, в тенге на данный момент рынок растет: после перехода к свободно плавающему курсу цена за квадратный метр подлетела с 300 тысяч тенге до 380 тысяч, потом вообще ушла в 450 тысяч. Понятно, почему это происходит: все просто перемножают на курс, все думают о курсе.

– Насколько активен сейчас рынок жилья: падает или растет и каковы ожидания игроков?

– В данный конкретный момент я считаю, что на рынке жилья происходит стагнация. Она является порождением сугубо эмоционального и ментального искривлений. Это на сто процентов психологическая стагнация. У нас создалось искаженное понимание рынка недвижимости как валютного, когда цены фиксируются в долларах. И люди мыслили в долларах. Это абсолютно неправильное понимание, потому что на самом деле люди покупают все в тенге. Даже когда они покупают в долларах, они, зарабатывая в тенге, сначала покупают доллары в обменниках, потом уже на эти доллары приобретают недвижимость. База покупания все равно в тенге. Если говорить о городе Алматы, то цены здесь неоправданно взлетели! Они сейчас находятся в районе 400 тысяч тенге за квадратный метр при том, что нормальная, равновесная цена с точки зрения покупательской способности, инфляции, сегодня находится в районе 270-300 тысяч за квадрат.  Она не менялась существенным образом последние 3-5 лет. То есть, если посмотреть объективно, то на рынке недвижимости творится безумие! Всю жизнь эта квартира стоила 300 тысяч тенге за квадратный метр. Условно говоря, один квадрат стоил три месячных зарплаты среднестатистического алматинца. В одну прекрасную ночь он стал стоить четыре месячных зарплаты, потом пять и шесть месячных зарплат – это нонсенс. Так ни один товар на рынке не может себя вести. Естественно, этот товар перестают покупать. Стагнация происходит сугубо из-за неадекватного поведения продавцов.

– Какие процессы в стране сейчас влияют на ценообразование – приватизация, нефтяные цены, госпрограммы или что-то еще?

– Они никак не влияют на ценообразование. Это вторая иллюзия, которая есть, когда мы говорим о рынке недвижимости. На ценообразование любого товара, неважно какого, влияет спрос, способность людей покупать. Производители iPhone могут сколько угодно рассказывать, на каждом углу орать, что его себестоимость 10 тысяч долларов, рынок его просто не купит и все. «Объяснялки» никому на самом деле не нужны. Рынок покупает товар за такую цену, которую он готов заплатить. Объяснения почему, зачем и как эта цена возникла, никому не нужны.

Сегодня исторически сложилось так, что готовность покупать жилье есть только при ценах в районе 270-300 тысяч на квадратный метр. Если доходы населения повысятся, то оно будет готово покупать жилье подороже. С этой точки зрения приватизация, себестоимость строительства и прочие вещи существенным образом не влияют.   

– Жилье каких видов именно сейчас покупать выгоднее всего?

– При нынешних ценах на недвижимость никакое жилье покупать не выгодно! Еще один миф, который нужно забыть – это инвестиционное жилье. Идея недвижимости как инвестиционного товара неверная. Она возникла в период ипотечного бума 2000-2008 годов в США и распространилась в других странах, в том числе и у нас. Недвижимость – это актив, это жилье, которое вы покупаете не с целью заработка. Бизнес на недвижимости – это строительство гостинец, ресторанов. Покупки квартир были бизнесом на неправильных рынках, которые в конце лопнули как пузыри. В Японии это закончилось крахом ипотеки и потерянным десятилетием. В США это привело к кризису 2008 года. Системно недвижимость – это не бизнес, это сиюминутные спекуляции. И чем скорее из мозгов казахстанцев уйдет эта вредная идея – спекулировать на рынке недвижимости –  тем будет лучше для экономики, для рынка недвижимости и для мозгов казахстанцев.

– Получается, продавать сейчас тоже не стоит? Лучше сдавать жилье в аренду?

– Зависит от целей обладателя жилья. Если вы не хотите сохранять квартиру для детей, для внуков, то лучше просто продать ее и вложить деньги в нормальный бизнес, открыть депозит или еще что-то такое. В долгосрочной перспективе рынок будет падать, даже в тенге. Другое дело, если у кого-то это стало бизнесом. Допустим, у человека пять квартир, он их сдает в аренду, у него уже фактически какая-то гостиница образовалась. То есть такой вариант с точки зрения бизнеса может быть в принципе и дальше прибыльным. Но если человек любитель, который решил вдруг заняться сдачей в аренду, то это, я считаю, не очень правильное решение. Это бизнес со своими проблемами, заморочками  и рисками. Это работа, и не факт, что она будет более успешной, чем та, которой человек уже занимается. Поэтому я бы разделил на несколько категорий: одна часть, которая уже по факту уже занимается этим бизнесом, и те, кто не знают этого. Последним лучше сегодня продавать жилье и искать лучшие возможности применения денег.

– Насколько в данное время востребована ипотека по сравнению с периодом годичной давности?

– Я думаю, ипотека была бы популярной, если бы ее давали. Но ее не дают, потому что в банках денег на нее нет. Товар будет интересен, если он дешевый. Если я найду дешевую квартиру и дешевую ипотеку, то мне будет очень интересно. Если не найду, и будет дорогой ипотечный кредит, то зачем мне это? Вообще, если будет выбрана правильная экономическая политика, то ипотечное кредитование станет сокращаться. Его станет еще меньше.

– В связи с кризисными проявлениями все больше активизируются мошенники. Какие основные советы можете дать покупателям и продавцам жилья, чтобы они не стали жертвами обманщиков?

– Надо обращаться к юристам. Они должны грамотно проконсультировать, проверить всю подноготную квартиры. Только потом стоит заключать сделки о купле-продаже.

– Спасибо за интересную беседу!